Erhvervshuslejer påvirket af Coronavirus

Covid-19: en hastesagsdommer nægter at pålægge en lejer at betale skulle betale sin erhvervshusleje.

En erhvervsudlejer, der lægger sag an mod sin lejer vedrørende betaling af huslejen i andet kvartal 2020, støder panden mod en mur mener hastesagsdommeren i Paris.

Kan en erhvervsudlejer opnå en dom, der pålægger hans lejer at skulle betale husleje for andet kvartal 2020 i en periode, hvor mange virksomheder var lukket ned eller havde meget reduceret aktivitet på grund af isolationsperioden?

Dette spørgsmål blev forelagt Formanden for Handelsretten i Paris i to sager.

Fakta var mere eller mindre de samme i de to sager: i det ene tilfælde anlagde ejeren af et lokale, hvori der blev drevet sportsaktiviteter, hastesag med henblik på at opnå betaling af huslejerne for andet kvartal 2020.

I den anden sag var det en apoteker, der i juni 2020 havde indlagt sag foran hastesagsdommeren med henblik på at få suspenderet hans forpligtelse til at betale husleje. Som modspil hertil fremsatte udlejeren modkrav om betaling af husleje for andet og tredje kvartal.

I begge sager nægter hastesagsdommeren at imødekomme udlejerens anmodning om betaling af husleje for andet kvartal.

Dommeren bemærkede, at kendelse nr. 2020-306 af 25. marts 2020 vedrørende forlængelse af de udløbne frister i sundhedskriseperioden forbyder kreditors udøvelse af et vist antal tvangsfuldbyrdelsesforanstaltninger med henblik på at inddrive de huslejer, der forfalder mellem 12. marts 2020 og 23. juni 2020.

I den foreliggende sag bemærker dommeren i begge tilfælde, at lejers erhvervssektor er blevet hårdt økonomisk ramt af de offentlige myndigheders pålæg af isolation af befolkningen og kundernes rejsebegrænsninger.

Lejeren retfærdiggør ved brevveksling at have henvendt sig til sin udlejer for at prøve at finde en mindelig løsning.

Hastesagsdommeren konkluderer heraf, at kravet om betaling derfor i høj grad kan bestrides, og afviser således det krav, som udlejer har fremlagt under hastesagen.

Præciseringer om anvendelsen af almen ret i forbindelse med udlejers sagsanlæg.

Hastesagsdommeren stadfæster, at force majeure ikke kan anvendes i disse tilfælde.

Hastesagsdommeren undersøger også lejers opfyldelse eller mangel på samme af hans forpligtelse til at betale husleje i forhold til kravet om udvisning af god tro i forbindelse med de indgåede aftaler, og han kontrollerer, om omstændighederne har gjort det nødvendigt at tilpasse betingelserne vedrørende parternes respektive forpligtelser.

Ud fra dette princip imødekom en hastesagsdommer i Paris en anmodning om betaling af husleje i en sag, hvor udlejeren ikke havde krævet øjeblikkelig betaling, men i stedet havde tilbudt at udskyde huslejen for april, indtil forretningerne åbnede op igen. Lejer havde ikke selv taget initiativ til at anmode om delvis eller hel eftergivelse eller udsættelse af sin gæld. Hastesagsdommeren anså således, at udlejer havde udført sine forpligtelser i god tro.

Alt er derfor et spørgsmål om omstændigheder, og den samme type sag kan få den samme type dommer til at træffe en modsatrettet afgørelse under hensyntagen til lejers opførsel og hans forsøg på at finde en mindelig løsning.

Kilde: TJ Paris, réf 26.10.2020

Presses