C A B I N E T B R A H I N
DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / STUDIO LEGALE DANESE-FRANCESE IN FRANCIA
Valore aggiunto immobiliare
I. Panoramica del calcolo della plusvalenza immobiliare
Con il boom immobiliare, qualsiasi proprietà venduta ha buone possibilità di generare un profitto sul prezzo di acquisto.
La plusvalenza realizzata è data dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita, al netto di un’indennità forfettaria di € 1.000 applicata.
1) Prezzo d’acquisto
2) Prezzo di vendita
3) Il calcolo
3-1) Durante i primi 5 anni
3-2) Oltre i 5 anni
3-3) Dopo 12 anni.
1) Prezzo di acquisto: il prezzo di acquisto è il prezzo effettivo più le spese notarili e di agenzia a carico dell’acquirente. Si terrà conto in fattura dei grandi lavori, purché abbiano migliorato il comfort dell’immobile acquisito: impianti vari, ampliamento, ascensore, realizzazione bagni, allestimenti vari. I lavori che hanno già generato una riduzione dell’imposta sul reddito (lavori di isolamento) non possono essere presi in considerazione una seconda volta. Per le stesse ragioni, se il costo dei lavori di ristrutturazione è stato dedotto dal reddito dell’immobile, non è possibile detrarre l’imposta sulle plusvalenze.
2) Il prezzo di vendita è da intendersi per le spese di vendita detratte. Queste sono le spese di agenzia a carico del venditore, il ? diagnosi rese obbligatorie dalla legge SRU (amianto, termiti, piombo legge Carrez) o le spese di svincolo del mutuo annesso all’immobile.
3) Il calcolo :
La plusvalenza generata consente di calcolare facilmente l’importo dell’imposta che sarà dovuta:
Prendiamo ad esempio un immobile acquistato per 100.000 euro e rivenduto per 150.000 euro, ovvero una differenza di 50.000 euro che rappresenta la plusvalenza.
3-1) Durante i primi 5 anni
3-2) Oltre i 5 anni
3-3) Dopo 12 anni
3-1) Durante i primi 5 anni:
Per calcolare l’imposta è sufficiente applicare a tale differenza un moltiplicatore del 27%, ovvero 55.000€ – 1.000€ (detrazione forfettaria) x 27% = 13.230€.
3-2) Oltre i 5 anni: un’indennità annuale del 10% ridurrà l’imposta in proporzione al numero di anni trascorsi. Quindi 8 anni di proprietà genereranno nel nostro esempio una plusvalenza di € 50.000 tassata di conseguenza. 50.000€ – 30% equivale ad una detrazione di 15.000€ per un risultato lordo di 35.000€ – 1.000€ (detrazione forfettaria) ovvero 34.000€ netti imponibili al 27%, quindi una tassa finale di 9.180€ (CSG e CRDS e previdenza sociale) contributi inclusi).
3-3) Dopo 12 anni :
La stessa plusvalenza realizzata dopo 12 anni anziché 8 darebbe: 50.000 € x 7 equivale a 35.000 € (detrazione) meno 1.000 € (importo forfettario) ovvero 14.000 € x 27% equivale a 3.780 €. Vediamo che nel tempo la degressività dell’imposta è evidente.
Tuttavia, la plusvalenza è esente da tasse in alcuni casi:
Non pregiudica l’eventuale rivendita oltre i 15 anni di proprietà o le abitazioni principali, indipendentemente dal tempo di proprietà. Né interessa le rivendite inferiori a € 15.000 con? Su ? valutazione dei servizi fiscali? estensione di tale disposizione alla quota dei vari proprietari di comproprietà.
Lo stesso vale per le proprietà smembrate (usufrutto di nuda proprietà).
Le plusvalenze realizzate dopo il consolidamento non sono in linea di principio interessate, né lo sono gli espropri se i fondi stanziati vengono reinvestiti nei 12 mesi successivi. Infine, i titolari di pensione di vecchiaia o di tessera di invalidità sono esenti a condizione di risorse e se non sono coperti dall’ISF.
Si segnala, infine, che il notaio trattiene l’importo dell’imposta sul prezzo di vendita e lo versa direttamente all’erario al momento della trascrizione dell’atto.
II. Il livello dei prezzi in Costa Azzurra
Il mercato immobiliare in Francia, e soprattutto nel sud, è in costante aumento. L’ultimo comunicato della Camera dei notai del dipartimento Alpes-Maritimes (che si estende lungo la costa da Mentone a Cannes – La Costa Azzurra) e pubblicato a metà ottobre 2006, fa riferimento a una media di aumento basata su tutte le transazioni registrato dal 1 giugno 2005 al 30 maggio 2006 dell’11% per appartamenti e del 16% per case e ville. Il 17% degli acquirenti sono stranieri; Gli italiani sono l’8% e il 4% sono britannici. (I danesi non sono menzionati separatamente).
Il prezzo della M2 di un appartamento in Costa Azzurra è ora del 42% superiore rispetto alle altre province francesi.
Dal 2001, il prezzo degli appartamenti in Costa Azzurra è aumentato complessivamente del 103%, mentre il prezzo di case e ville è aumentato del 67%. Per quanto riguarda le operazioni immobiliari di prezzo superiore a 700.000,00 euro, un acquirente su due era estero.
Il rapporto indica che la Costa Azzurra continua ad avere un prezzo M2 inferiore rispetto ad altri paesi europei.
L’aumento è dovuto all’esiguo numero di terreni disponibili in questo dipartimento.
In generale, per il periodo dal 2005 al 2006, i notai della Costa Azzurra hanno registrato un numero leggermente inferiore di transazioni, ma a prezzi più elevati.
III. Vendita della residenza secondaria durante i primi 5 anni – domiciliato in Danimarca
Per i venditori domiciliati in Danimarca esiste attualmente un’eccezione favorevole: l’interpretazione in vigore della convenzione franco-danese sulla doppia imposizione del 1957 prevede che i venditori di una residenza secondaria in Francia e che sono domiciliati in Danimarca, sono invitati a pagare in via definitiva la imposta sulla loro plusvalenza in Danimarca. Tuttavia, come forse già saprai, in Danimarca esiste una norma di non tassazione della vendita di seconde case. In questo modo un po’ tortuoso, si può evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze. Ma sia chiaro: questa è la situazione in questo momento! Ciò emerge da una recente sentenza che riguardava una causa tra Francia e Lussemburgo.
Prima di procedere con una vendita, tuttavia, è consigliabile chiedere assistenza, perché consigli e notai, che non conoscono le condizioni particolari danesi, sono perfettamente in grado di mettere insieme un venditore domiciliato in Danimarca e qualsiasi altro venditore europeo. Allo stesso modo, non ci si dovrebbe aspettare che questo stato di diritto venga mantenuto in modo permanente.
Sig. Nicolas BRAHIN
Avvocato presso l’Ordine degli Avvocati NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diploma di Perfezionamento in Diritto Bancario e Finanziario
Università Panthéon-Sorbonne (DESS 1997
file da scaricare:
061024 Livello dei prezzi e valore aggiunto immobiliare 09.06.06.MIS
