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Tous les professionnels du patrimoine se posent aujourd’hui la question : faut-il loger ses investissements locatifs dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Il n’y a quasiment que des avantages à être soumis à l’impôt sur les sociétés, plutôt que d’acquérir un bine en direct ou par le biais d’une SCI classique, relevant de la fiscalité des revenus. La raison tient essentiellement au poids de l’impôt, beaucoup plus faible pour les entreprises que pour les particuliers.

1. Pourquoi les revenus fonciers ne sont pas une bonne option ?

Que ce soit en direct ou au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les loyers encaissés s’ajoutent aux revenus courants des associés (calculés au prorata de leur participation au capital de la SCI) et son taxés selon leur tranche marginale d’imposition. Pour les contribuables soumis au taux marginal de 30 %, la ponction s’élève ainsi à 47,20 %, prélèvements sociaux de 17,20 % compris.

Concernant une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), changement de décor : les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 38.120 EUR par an (un montant que peu de bailleurs dépassent), 28 % au-delà. La principale ponction vient plus-tard, lorsque la société distribue ses résultats sous forme de dividendes. L’associé subit alors le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, prélèvements sociaux compris. S’il est possible de soumettre ces revenus au barème progressif, cela n’est intéressant que pour des personnes peu, voire non imposables. Dans le faits, l’associé d’une SCI soumise à la fiscalité sur les sociétés ne paie quasiment aucun impôt pendant la durée vie de la société.

2. Quelles sont les décisions possibles ?

Voici un autre point fort du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Avec ce choix, vous pouvez amortir la valeur du bien, c’est-à-dire chaque année une partie de son prix des revenus encaissés. Pour un appartement de 300.000 EUR, par exemple, 15.000 EUR environ seront défalqués des loyers perçus la première année. La SCI affichera alors un résultat comptable négatif, ou très faiblement positif, alors même que les loyers viennent bien alimenter sa trésorerie. Elle ne sera donc pas imposable, en général pendant plusieurs années.

A l’amortissement, s’ajoutent les déductions venant minorer les revenus imposables, largement plus généreuses pour l’impôt sur les sociétés. En effet, les bailleurs assujettis à l’IR ne peuvent déduire de leurs revenus que les intérêts d’emprunt, les charges et répartitions locatives, alors que ceux recourant à l’impôt sur les sociétés bénéficient de possibilités bien plus étendues. Ils ont aussi la possibilité de déduire les frais et droits d’acquisition ainsi que les travaux d”amélioration engagés, par exemple, pour la modernisation d’un immeuble ancien. Ceci bien encore réduire la base imposable, et donc l’impôt éventuellement dû.

3. Quel impôt sur la plus-value ?

Si vous avez l’intention de revendre le bien pour utiliser les capitaux à d’autres fins, après quelques années, la donne change. La détention directe ou par le biais d’une SCI à l’impôt sur le revenus s’avère souvent moins pénalisante que celle réalisée au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela, pour deux raisons.

D’abord, seule la plus-value effective est taxable, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des travaux).

Vous bénéficiez ensuite d’un abattement annuel qui vient diminuer la plus-value imposable. Vous êtes exonéré d’impôt sur celle-ci après 22 ans de détention, ainsi que des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

Avec la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée differemment, les amortissements réalisés venant en déduction du prix d’achat. Il sera considéré que le prix d’achat d’un bien acheté 100.000 EUR, sur lequel 20.000 EUR ont été amortis, sera de 80.000 EUR. De ce fait, la plus-value taxable est toujours très significative même si le prix du bien n’a pas évolué.

Ce handicap doit cependant être relativise. L’objectif d’une détention au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ne doit pas être la revente, puis la dissolution au terme. Elle se conçoit dans l’optique d’une conservation longue – quitte à vendre des d’autres achats – suivie, ou non, d’une transmission du patrimoine.

societes civiles immobilieres

Les limites des tranches du barème seraient revalorisées

Le barème de l’impôt, tel que défini à l’article 197,1-1 du CGI (Code général des impôts), ne subirait pas de changement au titre des revenus de 2019. Il comporterait toujours cinq tranches avec des taux d’imposition respectifs de 0 %, 14 %, 30 %, 41 % et 45 %. Seules les limites de chacune de ces tranches seraient relevées dans la même proportion que la hausse prévisible des prix hors tabac pour l’année considérée, soit 1 %.

Ce barème serait ainsi le suivant pour un quotient familial d’une part, avant application du plafonnement des effets du quotient familial.

Contactez-nous vite pour gérer et optimiser vos taxes

Taxpayer, ou contribuable en français, défini la personne, physique ou morale (entreprise) qui est assujettie aux taxes. Le cabinet d’avocats Brahin à Nice est spécialisé dans l’accompagnement de taxpayer à Nice et sur la Côte d’Azur. Que vous soyez citoyen français ou non, vous pouvez être soumis à une taxation en France.

Taxpayer à Nice ? Comment cela fonctionne en France ?

En France, plusieurs taxes sont appliquées. Il y a par exemple tout simplement la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Cette taxe peut aller jusqu’à 20% pour la plupart des biens et services. Elle est payé par le taxpayer directement à son achat et collecté par l’entreprise qui commercialise le bien ou le service. Puis, la société doit reverser ce montant à l’état.

Si vous dirigez une entreprise, il est important de vous faire accompagner par des experts comme le cabinet Brahin, pour être sûr d’optimiser votre business et de répondre aux obligations légales.

Taxpayer : les taxes liées à l’habitation

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier sur la commune de Nice par exemple, vous êtes taxpayer à Nice de la taxe foncière. C’est un impôt local, que tout propriétaire doit s’acquitter une fois par an. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. Vous payerez donc en taxe foncière, le montant d’environ 6 mois de loyers potentiels, si votre bien était à la location.

S’ajoute à la taxe foncière, la taxe d’habitation. Elle est à payer pour tout taxpayer qui habite un logement. Le propriétaire doit donc aussi payer sa taxe d’habitation si il habite lui-même son logement.

Si vous êtes locataire à Nice, vous n’êtes pas concerné par la taxe foncière… Mais vous êtes tout de même taxpayer à Nice avec la taxe d’habitation. Par exemple, si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison sur la Côte d’Azur, vous ne payez pas la taxe foncière, c’est le propriétaire du bien qui la paye. Néanmoins, habitant dans la commune, vous êtes taxpayer à Nice, vous devez donc payer la taxe d’habitation. Le calcul se fait sur la même base avec la valeur locative du bien.

Impôts sur le revenu pour les taxpayer

Si vous êtes salarié en France, vous êtes taxpayer d’un impôt sur le revenu. Ce dernier est calculé suivant votre salaire et votre situation familiale (célibataire ou marié, avec ou sans enfants). Certaines situations sont plus avantageuses que d’autres, il est donc important de bien vous faire conseiller pour optimiser vos impôts. Le cabinet d’avocats Brahin étudiera votre situation personnelle et vous proposera la meilleure solution possible.

Impôts des entreprises

Si vous êtes gérant d’une entreprise à Nice ou en France, d’autres impôts sont inhérents à votre activité. Il est donc primordial de vous renseigner sur vos obligations et surtout sur les optimisations possibles en tant que taxpayer à Nice. Les économies sur quelques années peuvent être significatives avec les bons conseils d’experts en la matière.

Contactez-nous vite pour gérer et optimiser vos taxes

Contactez-nous vite pour gérer et optimiser votre fiscalité

La référence en matière de tax lawyer à Nice est sans nul doute le cabinet d’avocats Brahin. Fort de ses nombreuses années d’expertise, le cabinet d’avocat Brahin s’est forgé une solide réputation de tax lawyer à Nice.

Tax lawyer : qu’est-ce que c’est ?

Un tax lawyer, ou avocat fiscaliste en français, est un professionnel du droit fiscal. Ses conseils experts se portent vers des entreprises ou des particuliers, désireux de soigner leurs fiscalités. Plus précisément, afin de s’assurer d’être parfaitement en règle avec l’administration fiscale. Mais aussi, lorsque cela est possible, de mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale, toujours en respectant les règles en vigueur.

Pourquoi faire appel à un tax lawyer à Nice ou sur la Côte d’Azur ?

Un tax lawyer à Nice est fortement sollicité. En effet, Nice et la Côte d’Azur en générale, représente un lieu privilégié de vie pour de nombreux français et étrangers. Ainsi, de Nice à Cannes, en passant par Antibes, nombreux sont les contribuables en désir de conseils en matière de fiscalité. Monaco n’est pas en reste. La principauté a ses propres règles de fiscalité que le cabinet Brahin maîtrise également, pour vous accompagner au mieux.
Ainsi, faire appel à un tax lawyer à Nice et notamment le cabinet Brahin, c’est faire le choix d’une expérience et d’une expertise en la matière. Fort de nombreux dossiers traités à ce sujet tous les ans, maître Brahin et son équipe connaissent les rouages de la fiscalité, mais aussi les actualités et les potentielles évolutions qu’il faut prendre en compte.

Faut-il être riche pour faire appel à un avocat fiscaliste ?

La réponse est non. Souvent on s’imagine que l’avocat fiscaliste accompagne de richissimes hommes d’affaires ou des célébrités connues dans le monde entier… C’est vrai, mais heureusement ils ne représentent pas la majorité des dossiers pour un tax lawyer. En effet, la plupart des clients conseillés pour des questions fiscales sont des gérants de PME par exemple ou encore des cadres tel qu’il en existe des dizaines de milliers en France. Cela peut aussi être un particulier qui vient d’hériter d’un bien à forte valeur ajoutée. La fiscalité nous concerne tous et son bon respect est nécessaire. En effet, les conséquences d’une mauvaise gestion fiscale peuvent être relativement grave. D’un simple redressement fiscale, cela peut aller parfois jusqu’au pénal, avec les conséquences que cela comporte en terme de condamnation. Ainsi, ne prenez aucun risque et faites-vous conseiller par le cabinet Brahin.

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Instauré par la loi du 1er août 2003, le statut de conseiller en investissements financiers (CIF) vise à renforcer la protection des investisseurs par un meilleur encadrement de cet acteur de la commercialisation des produits financiers. Tout CIF est ainsi soumis à un certain nombre d’obligations et d’interdictions, contrôlées par l’AMF.

Les conditions d’accès et d’exercice du CIF

Schématiquement, outre l’obligation d’adhésion à une association de CIF agrée par l’AMF, l’ensemble des intermédiaires doit répondre aux conditions suivantes :

• La condition de résidence habituelle en France ;
• Condition d’âge et d’honorabilité ;
• Condition de capacité professionnelle ;
• Condition d’assurance de responsabilité civile professionnelle.

La condition de résidence habituelle en France :

Le statut de CIF impose aux personnes physiques et morales une obligation de résidence habituelle en France, en application de l’article L. 541-2 dernier alinéa du Code monétaire et financier.

Condition d’âge et d’honorabilité :

Pour exercer, le CIF, qu’il soit personne physique ou la personne ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer une personne morale habilitée, doit remplir les conditions suivantes (article L. 541-2 et D.541-8 CMF) :

• une condition d’âge: avoir la majorité légale ;
• les conditions d’honorabilité conformément à l’article L. 541-7: ne pas être soumis aux incapacités de l’article L.500-1 CMF (comme les IOBSP) et/ou ne pas avoir fait l’objet d’une sanction prononcée par l’AMF d’interdiction d’exercer que ce soit à titre temporaire ou définitif.

Condition de capacité professionnelle :

Les conditions de compétence professionnelle requises pour bénéficier de ce statut sont fixées par le Règlement Général de l’AMF à l’article 325-1 dans sa nouvelle version. Dès lors, pour exercer, le CIF doit justifier :

• soit d’un diplôme national sanctionnant trois années d’études supérieures juridiques, économiques ou de gestion, ou d’un titre ou d’un diplôme de même niveau, adapté à la réalisation d’opérations mentionnées au I de l’article L. 541-1 du code monétaire et financier;
• soit d’une formation professionnelle d’une durée minimale de 150 heures, acquise auprès d’un prestataire de services d’investissements, d’une association de conseillers en investissements financiers ou d’un organisme de formation, adaptée :

– à la réalisation d’opérations sur les instruments financiers (art, L. 211-1 du cmf) ;
– à la fourniture de services d’investissement, (article L. 321-1 du cmf) ;
– à la réalisation d’opérations sur biens divers (‘article L. 550-1 du cmf).

• soit d’une expérience professionnelle d’une durée de deux ans, cette expérience ayant été acquise au cours des cinq années précédant son entrée en fonction, dans des fonctions liées à la réalisation des opérations décrites ci-dessus. L’expérience professionnelle doit avoir été acquise auprès d’un prestataire de services d’investissement, d’un conseiller en investissements financiers, d’un agent lié de prestataire de services d’investissement ou d’un intermédiaire d’assurance.
  S’agissant du diplôme susmentionné, il est prévu, par l’instruction de l’AMF n°2013-07 publiée le 24 avril 2013, qu’il soit enregistré au répertoire national des certifications professionnelles, dans l’une des nomenclatures de spécialités de formation ci-dessous :

– 122 (Economie),
– 128 (Droit et sciences politiques),
– 313 (Finances, banque, assurance et immobilier),
– 314 (Comptabilité, gestion).

Les diplômes ou titres de même niveau comprennent les diplômes étrangers reconnus par le Centre ENIC-NARIC8 sur la base d’une attestation de comparabilité.

Dans le cadre des dispositions relatives à l’obligation d’actualisation des connaissances des adhérents à la charge des associations professionnelles, la formation éligible pour la capacité professionnelle des CIF reprend les thèmes fixés par l’instruction tels que :

– des connaissances générales sur le conseil en investissements financiers ;
– des connaissances générales sur les modes de commercialisation des instruments financiers ;
– les règles de bonne conduite des CIF ;
– les règles d’organisation des CIF.

Sont visés par les conditions de capacité professionnelle et d’honorabilité, en application de l’article L.541-2 CMF, « les CIF personnes physiques, ainsi que les personnes physiques ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer une société exerçant l’activité de conseiller en investissements financiers ».

D) Condition d’assurance de responsabilité civile professionnelle :

Les conseillers en investissements financiers doivent, pour exercer, se doter d’une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de leur activité, conformément à l’article L. 541-3. Le seuil de cette garantie diffère selon qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale employant au moins deux salariés :

• Pour les personnes physiques et les personnes morales de moins de deux salariés : 150.000 euros par sinistre et 150.000 euros par année d’assurance ;
• Pour les personnes morales d’au moins deux salariés : 300.000 euros par sinistre et 600.000 euros par année d’assurance.

Ces garanties prennent effet au 1er mars pour une durée de douze mois, le contrat est reconduit tacitement au 1er janvier de chaque année.

Conformément à l’article D.541-9 (alinéa 2), les CIF exerçant une activité de conseil, portant exclusivement sur les services connexes aux services d’investissement de l’article L.321-2 CMF, ne sont pas soumis aux montants ci-dessus cités.

L’ORIAS n’a pas compétence pour contrôler au sein des personnes morales le nombre de salariés, dans le cadre des différences de seuils minimum de couverture, et n’est pas, en l’état de ses réflexions, à même de se prononcer sur l’application du dernier alinéa de D. 541-9.

C’est la raison pour laquelle les seuils à minima de contrôle de la couverture de la responsabilité civile professionnelle des CIF seront de 150.000 euros par sinistre et de 150.000 euros par année d’assurance.

Dispositions particulières

Relevant d’un statut dérogatoire à la directive concernant les marchés d’instruments financiers (MIF), ce dernier ne peut pas s’exporter grâce au passeport européen, applicable aux intermédiaires d’assurance depuis la DIA, ni au sein de l’Union européenne et de l’Espace Economique européen, au terme de l’article L. 541-8 du Code monétaire et financier.

L’Autorité des Marchés Financiers, dans sa position-recommandation n°2006-23 modifiée, répond au paragraphe 3.2 à la question relative au CIF personne morale gérée ou administrée par une personne morale.

« Le premier alinéa de l’article L. 541-2 du code monétaire et financier, relatif aux conditions d’accès au statut de CIF en matière d’âge, d’honorabilité et de compétence professionnelle, vise seulement les « conseillers en investissements financiers personnes physiques » et « les personnes physiques ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer les personnes morales habilitées en tant que conseillers en investissements financiers ».

Il ressort de cette disposition que seules des personnes physiques peuvent gérer ou administrer une personne morale CIF et figurer en cette qualité au registre des intermédiaires tenu par l’ORIAS, selon l’article 1 de l’arrêté du 1er mars 2012 relatif au registre unique».

Dès lors, à titre d’exemple, ne sont pas admises les personnes morales CIF dont la forme juridique est une société par action simplifiée (SAS) ayant comme Président une personne morale distincte.

La position-recommandation AMF N° 2006-23 modifiée introduit une nouvelle règle de non-cumul de catégorie pour les CIF et ALPSI, au paragraphe 2.1 b).

« Compte tenu des différences de régime, du périmètre distinct d’activités que chacun de ces deux statuts permet, et de l’obligation pour le CIF de se comporter avec loyauté et d’agir avec équité au mieux des intérêts de ses clients (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier), un CIF ne doit pas cumuler son statut avec le statut d’agent lié ».

L’optimisation fiscale à Nice est une opération courante et largement maîtrisée par le cabinet Brahin. Qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, l’objectif est le même, à savoir économiser et piloter ses biens et ses finances… Tout en restant dans la légalité. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’optimisation fiscale à Nice et sur la Côte d’Azur.

Optimisation fiscale à Nice : qu’est-ce que ça veut dire ?

Sous ce terme qui peut parfois faire peur ou créer de l’incompréhension, la logique est pourtant assez simple… Tout en se basant sur une complexité réelle en France. En effet, la France a un système administratif et fiscal des plus complexes. On y trouve nombre de règles, clauses et conditions, que seuls les avertis peuvent manier avec dextérité. L’objectif pour un azuréen de mettre en place une optimisation fiscale à Nice avec le cabinet Brahin, est tout simplement de faire des économies. Plus précisément, l’idée est de payer moins d’impôts ! Pour cela plusieurs solutions sont possibles suivant les profils de chacun.

Comment ça marche ?

Suivant les cas, le cabinet Brahin pourra vous conseiller de déclarer différemment vos biens et revenus. Vous pourrez être amené à investir dans des structures ou dans l’immobilier par exemple afin d’entrer dans des niches fiscales. L’objectif du cabinet Brahin sera toujours de vous proposer les meilleures solutions, mais vous restez bien évidemment maître de vos choix.

L’optimisation fiscale à Nice : c’est légal ?

La question de la légalité de l’optimisation fiscale à Nice revient de manière récurrente et la réponse est simple et limpide : OUI ! C’est d’ailleurs tout l’intérêt de faire confiance à un avocat fiscaliste à Nice comme Nicolas Brahin. Vos actions de placements et déclarations restent parfaitement dans les clous de la légalité… Tout en vous offrant l’opportunité de réduire vos frais fiscaux, votre imposition.

Qui peut en profiter ?

Malgré ce que l’on peut penser, ce ne sont pas seulement les grandes richesses de ce monde qui pratiquent l’optimisation fiscale. En effet, l’optimisation fiscale à Nice est répandue chez des travailleurs qui ont un petit patrimoine… Ou un salaire qui commence à dégager une fiscalité conséquente. Les chefs de petites et moyennes entreprises sont également concernés. Ainsi, l’optimisation fiscale fait sens, dès lors qu’on paye des impôts… Et plus le montant est important, plus il est intéressant de se pencher sur un montage financier à opérer.

Nicolas Brahin expert en optimisation fiscale à Nice

Avocat au barreau de Nice depuis de nombreuses années, Nicolas Brahin a accompagné des centaines de personnes dans leurs démarches d’optimisation fiscale. Une confiance notamment du fait des résultats concrets obtenus et des économies réalisées.
Également à l’aise avec la clientèle étrangère, le cabinet Brahin collabore régulièrement avec des citoyens de nationalités scandinaves ou d’Europe de l’Est.