Actualités juridiques

La plus-value immobilière réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est imposable sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Cependant, de nombreuses exonérations existent.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value est imposable lorsqu’elle provient d’une cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société, etc.

Son calcul s’effectue en deux étapes :

• le calcul de la plus-value brute (1), et
• l’application d’abattements (2).
• Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l’acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (par exemple, une indemnité d’éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics immobiliers ou les frais de mainlevée d’hypothèque).

Quant au prix d’acquisition, il correspond au prix d’achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.

Il est majoré :

• des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ; et
• des travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

• L’application d’abattements

A cette plus-value s’appliquent des abattements pour durée de détention.

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de :

• 60% pour l’IR,
• 5% pour les prélèvements sociaux.

Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

A noter

Pour les biens situés dans certaines zones « tendues » entre l’offre et la demande, un abattement supplémentaire de 70% est applicable si la cession permet la construction d’immeubles d’habitation collectifs et 85% s’il s’agit majoritairement de logements sociaux et/ou intermédiaires.

En pratique, cet abattement exceptionnel s’applique à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 (sous réserve que l’avant-contrat ait acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020).

Le taux de taxation de la plus-value : après abattement, la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Une taxe complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50 000 €, après l’abattement.

Elle est de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières.

Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15 000 € ou les ventes au profit d’organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenus.

Cabinet Nicolas BRAHIN

Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE

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Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437

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Pour ouvrir un compte bancaire au Royaume-Uni, certains documents doivent être fournis à la banque concernée tandis que d’autres peuvent être demandés.

• Documents à fournir :
• Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport, permis de conduire, etc. ;
• Justificatif de domicile : facture d’électricité, facture de téléphone, contrat de location, etc. ; et
• Preuve de revenus : fiches de paie, relevés bancaires, formulaire d’impôt, etc.
• Documents pouvant être demandés (en particulier pour les citoyens non britanniques) :
• Un contrat de travail ou une lettre de l’employeur.
• Une lettre de l’université.

Il convient de noter que la banque britannique peut vérifier l’historique de crédit des nouveaux clients.

Lawfirm Cabinet BRAHIN

Nicolas BRAHINI Avocat

Master en Droit Bancaire et Financier

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Toute personne ou compagnie voulant commencer une activité à l’Ile Maurice doit s’enregistrer au Registre des sociétés (« Registrar of Business ») qui lui fournira un numéro d’immatriculation (« Business Registration Number »). Des informations telles que le type d’activité, l’adresse du commerce ou la date prévisible de début d’activité lui seront demandé. Il est possible de créer une entreprise sans passer par les services d’un Notaire. Des frais d’inscription s’élevant à 2.000 Rs sont dus. Le Business Registration Act de 2002 prévoit que les sociétés doivent également s’enregistrer au registre du commerce (« Commercial Registry ») afin d’obtenir une « business registration card ».

Pour ce faire, les sociétés doivent remplir un formulaire de demande1 (« application form »). Ce formulaire est téléchargeable sur www.boimauritius.com.

Sommaire :

I/ LA CREATION DE SOCIETE

II/ L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

III/ L’IMPÔT SUR LE REVENU (IR).

fichier à telecharger:

100112 – Implantation d’une société à l’Ile Maurice

Les nouvelles mesures s’appliquent aux ventes de biens immobiliers à l’exclusion des terrains à bâtir pour lesquels le calcul en vigueur continue de s’appliquer. Actuellement, il faut posséder un terrain depuis au moins 30 ans pour être totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values. Cela sera toujours le cas pour les ventes jusqu’au 31 décembre 2013.

Selon le gouvernement, cela devrait inciter les propriétaires de terrains à les mettre en vente plutôt que de les conserver pour alléger le montant de l’impôt comme c’est le cas actuellement.

A compter du 1er septembre 2013, pour les autres biens soumis à l’impôt sur la plus-value, l’exonération sera totale au bout de 22 ans de détention contre 30 ans actuellement. Mais attention, cette exonération concerne la part d’impôt sur le revenu dû sur la plus-value, mais ne concerne pas les prélèvements sociaux ! Rappelons que le montant total de l’imposition sur les plus-values, qui s’élève actuellement à 34,5 %, est composé à la fois de :

• 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

En conclusion, au bout de 22 ans, les ventes échapperont aux 19 % de taxation sur le revenu, mais resteront soumises aux prélèvements sociaux. Seules les ventes de biens possédés depuis au moins trente ans échapperont intégralement à toute taxation.

Pendant les 5 premières années de détention, rien ne change, il n’y a toujours pas d’abattement par durée de détention, comme c’est le cas actuellement.
Mais à compter du 1er septembre 2013, pour les biens autres que les terrains à bâtir, le taux de l’abattement va être triplé dès la 6e année de détention de la façon suivante : il passe de 2 % à 6 % dès la 6e année, et reste constant pendant 16 ans, ce qui permet un abattement total de 96 % au bout de 21 ans de détention du bien.
Puis, avec un abattement de 4 % pour la 22e année de détention, cela permet donc 100 % d’abattement au bout de 22 ans de détention.

Sur le montant de plus-value imposable dégagée, un abattement exceptionnel va s’appliquer aux ventes de logements qui vont avoir lieu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il est calculé après prise en compte de l’abattement par durée de détention, et s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. Une fois dégagée la plus-value imposable selon le nouveau calcul, un abattement de 25 % va donc s’appliquer.

Ce nouveau régime de taxation se révèle donc manifestement plus favorable pour ceux qui vendent un logement.
Exemple :
Pour un résident célibataire ou couple marié sous un régime de communauté.
Acquisition le 1er février 2003 pour 190.000 €.
Revente le 3 septembre 2013 pour 420.000€.

La vente intervenant après 10 années complètes de détention, le calcul s’effectue de la manière suivante :

• prix d’acquisition de 190 000 € auquel on ajoute 14.250 euros de « frais de notaire » (7,5 % du prix d’achat par défaut) et 28.500 euros de travaux (15% du prix d’achat par défaut), soit 232.750 euros
• la plus-value taxable est donc de 420.000 € – 232.750 € = 187.250 €

La situation jusqu’au 1er septembre 2013 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 6.741 € soit un total d’impôt d’un montant de 64.882 €.

La situation transitoire du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 1.966 € soit un total d’impôt d’un montant de 40.616 €.

La situation à compter du 1er septembre 2014 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 3.595€ soit un total d’impôt d’un montant de 52.515 €.

fichier à telecharger:
130924 nouvelles mesures plus values (exemple)

• VISA :

Majoritairement, toute personne non-résidente au Royaume-Uni souhaitant créer une société est tenue d’avoir un visa d’innovateur (« Innovator Visa ») ou un Start Up Visa.

Il existe, en effet, plusieurs types de visas vous permettant d’ouvrir une société au Royaume-Uni.

1. Innovator Visa :

• Ce visa est utilisé dans le cadre de la création d’une entreprise innovante.
• Pour obtenir ce visa, il faut être soutenu par un organisme spécialisé : un Innovator Endorsement Body.
• Ce visa permet de rester au Royaume-Uni pour une durée maximale de 3 ans.
• Il est nécessaire de justifier d’un minimum de 50 000£ Livre sterling (GBP) d’investissement pour l’obtenir.
• Un budget de 1270 £ Livre sterling (GBP) par période de 28 jours est également demandé afin de prouver que la personne concernée dispose des ressources nécessaires pour vivre dans ce pays.
• Enfin, les frais du visa sont de 1 021 £ Livre sterling (GBP).

1. Start Up Visa :

• Ce visa s’adresse aux entrepreneurs qui souhaitent apporter une réelle plus-value sur le marché britannique en créant une entreprise.
• Le projet doit être soutenu par un organisme spécialisé de soutien.
• Ce visa permet de rester au Royaume-Uni pour une durée maximale de 2 ans.
• Les frais du visa sont de 308 £ Livre sterling (GBP).

1. Autres visas :

Alternativement, il est possible d’opter pour un autre type de visa.

1. Si la personne est leader ou leader potentiel dans son domaine :

• La personne est éligible à un Global Talent visa si elle est leader en recherche, art, culture, technologies numériques…
• Avec ce visa, il est possible de :
  • Créer une entreprise;
  • Être employé, travailleur indépendant ou directeur d’une entreprise; et
  • Travailler au Royaume-Uni sans offre d’emploi.
• Critères d’éligibilité : il faut que la personne prouve qu’elle est un leader ou potentiel leader en demandant une approbation (« endorsement »).
• Ce visa peut durer jusqu’à 5 ans.

Il est possible de prolonger ce visa aussi longtemps que la personne est éligible.

• La personne peut être éligible à demander de s’installer au Royaume-Uni au bout de 3 ans si elle est leader ou de 5 ans si elle est un potentiel leader.

2. Si la personne créée la première succursale ou filiale britannique de son entreprise :

• La personne peut être éligible à un visa de travailleur d’expansion (« UK Expansion Worker visa (Global Business Mobility) ») si elle travaille pour une société étrangère et qu’elle envisage de créer sa première succursale ou filiale au Royaume-Uni
• Critères d’éligibilité :
  • Occuper un emploi éligible ; et
  • Recevoir un salaire minimum (défini selon le type de travail).
• Ce visa peut durer jusqu’à 1 an.

Il est possible de le renouveler aussi longtemps que la personne est éligible.

3. Si la personne est diplômée d’une université éligible :

• Il est possible de demander un visa de haut potentiel individuel (« High Potential Individual (HPI) visa »).
• Critères d’éligibilité :
  • Avoir été diplômé au cours des cinq dernières années par une université éligible; et
  • Prouver que la personne peut lire, écrire, parler et comprendre l’anglais.
• Ce visa permet de rester jusqu’à 2 ans.

Si la personne dispose de l’équivalent d’un doctorat, ce visa peut durer 3 ans.

Si la personne souhaite rester plus longtemps, il faudra qu’elle change de type de visa.

• CREER UNE LLC (LIMITED LIABILITY COMPANY) :

Plusieurs étapes sont nécessaires à la création d’une telle entreprise :

• Choisir le nom de l’entreprise et son personnel dirigeant (PDG et secrétaire).
• Nommer les actionnaires et le garant.
• Choisir les PSC (people with significant control) qui détiendront plus de 25% des parts.
• Rédiger les articles et mémorandums d’associations.
• Enregistrer l’entreprise à la Companies House (avoir une adresse et un code SIC qui détermine

le champ de l’activité de l’entreprise).

L’immatriculation coûte 12 £ Livre sterling (GBP) et se fait généralement dans les 24 heures.

• S’inscrire en tant que futur payeur de la Corporate Tax sur le site de la HMRC (Her Majesty’s

Revenue and Customs).

• FISCALITE :
• Le bénéfice des entreprises est taxé à 19 %.
• Les autoentrepreneurs sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• Un chef d’entreprise doit payer des cotisations sociales de 12 % pour les salariés payés moins de 4 190 £ Livre sterling (GBP) par mois. Au-delà, le taux est de 2 %.

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Nicolas BRAHINI Avocat

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La territorialité de l’impôt sur le revenu

Les personnes dont le domicile fiscal est situé en France sont passibles de l’IR français en raison de l’intégralité de leurs revenus de toute origine. Il s’agit donc d’une obligation fiscale « illimitée », quelque soit sa nationalité, le contribuable doit, en principe, être assujetti à l’impôt en France sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère. Ce principe peut cependant comporter des dérogations résultant des conventions internationales relatives aux doubles impositions.

Une personne est considérée comme ayant son domicile discal en France lorsque :

1. Elle a son foyer en France.
Le foyer s’entend du lieu où la personne ou sa famille habite normalement, c’est-à-dire du lieu de la résidence habituelle, sans qu’il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités professionnelles ou de circonstances exceptionnelles. Ex : peut être considéré comme domiciliée fiscalement en France, une personne exerçant son activité à l’étranger, si sa famille demeure en France.

2. Elle a son lieu de séjour principal en France.
Il suffit qu’une personne ait séjourné en France plus de 183 jours au cours d’une même année pour qu’elle soit réputée avoir eu son séjour principal en France au titre de cette année.

3. Elle exerce une activité professionnelle en France.
4. Elle a le centre de ses intérêts économiques en France.

Il s’agit du lieu où l’intéressé a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d’où il administre ses biens.

Sommaire :

A/ LA DÉFINITION DU DOMICILE FISCAL.

B/ L’INCIDENCE DES CONVENTIONS INTERNATIONALES.

C/ LES PERSONNES N’AYANT PAS LEUR DOMICILE FISCAL EN FRANCE.

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101115 – La territorialité de l’IR