Actualités juridiques

Le contrat de crédit immobilier est avant tout un contrat de prêt d’argent ; à ce titre, les parties contractantes sont tenues de respecter les obligations nées de ce contrat selon les dispositions du droit commun des contrats(C. civ., art. 1134)1 et des prêts d’argent (C. civ., art. 1905)2 . Dans le contrat de crédit immobilier, comme dans les autres contrats, c’est la rencontre des volontés qui donne naissance aux obligations de l’une et l’autredes parties.

Cette rencontre des volontés suppose :

• une offre et
• une acceptation

Que les articles L. 312-7 à L. 312-14 du Code de la consommation soumettent à des conditions de validité, afin que le contrat puisse être valablement formé. Le contrat de prêt immobilier n’ayant pas la nature d’un contrat réel (Cass. 1re civ., 27 mai 1998 : Bull. civ. 1998, I, n° 186 ; D. 1999, jurispr. p. 194, note Bruschi ; D. affaires 1998, jurispr. p. 1121, obs. S. P. ; LPA 16 juill. 1999, p. 23, note Depadt-Sebag), il s’ensuit que le contratse formera par l’acceptation qui sera donnée par le destinataire de l’offre II – L’offre de crédit : Le principe est énoncé dans l’article L. 312-7 du Code de la consommation qui dispose : « Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2 3 , le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques».

Sommaire :

I-PRINCIPE :

II – L’OFFRE DE CRÉDIT :

III – L’ACCEPTATION :

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120113 – Conditions de validité des offres de prêts immobiliers

Textes applicables

Article L161-1 du Code Rural

Les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, qui n’ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune.

Article L161-2

L’affectation à l’usage du public est présumée, notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale.

La destination du chemin peut être définie notamment par l’inscription sur le plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée.

Article L161-3

Tout chemin affecté à l’usage du public est présumé, jusqu’à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé.

Article L161-4

Les contestations qui peuvent être élevées par toute partie intéressée sur la propriété ou sur la possession totale ou partielle des chemins ruraux sont jugées par les tribunaux de l’ordre judiciaire.

Article L161 – 5

L’autorité municipale est chargée de la police et de la conservation des chemins ruraux.

Article L161 – 6

Peuvent être incorporés à la voirie rurale, par délibération du conseil municipal prise sur la proposition du bureau de l’association foncière ou de l’assemblée générale de l’association syndicale :

a) Les chemins créés en application des articles L. 123 – 8 et L. 123 – 9 ;

b) Les chemins d’exploitation ouverts par des associations syndicales autorisées, au titre du c de l’ article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée.

Article L161 – 7

Lorsque, antérieurement à son incorporation dans la voirie rurale, un chemin a été créé ou entretenu par une association foncière, une association syndicale autorisée, créée au titre du c de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée, ou lorsque le chemin est créé en application de l’article L.

121 – 17, les travaux et l’entretien sont financés au moyen d’une taxe répartie à raison de l’intérêt de chaque propriété aux travaux. Il en est de même lorsqu’il s’agit d’un chemin rural dont l’ouverture, le redressement, l’élargissement, la réparation ou l’entretien incombait à une association syndicale avant le 1er janvier 1959.

Dans les autres cas, le conseil municipal pourra instituer la taxe prévue aux alinéas précédents, si le chemin est utilisé pour l’exploitation d’un ou de plusieurs fonds. Sont applicables à cette taxe les dispositions de l’article L. 2331 – 11 du code général des collectivités

territoriales, ci-après reproduites :

” Art.L. 2331 – 11 : Les taxes particulières dues par les habitants ou propriétaires en vertu des lois et usages locaux sont réparties par délibération du conseil municipal.

” Ces taxes sont recouvrées comme en matière d’impôts directs “.

Article L161-8

Des contributions spéciales peuvent, dans les conditions prévues pour les voies communales par l’article L. 141-9 du code de la voirie routière, être imposées par la commune ou l’association syndicale mentionnée à l’article L. 161-11 aux propriétaires ou entrepreneurs responsables des dégradations apportées aux chemins ruraux.

Article L161-9

Les dispositions de l’article L. 141-6 du code de la voirie routière sont applicables aux délibérations des conseils municipaux portant élargissement n’excédant pas deux mètres ou redressement des chemins ruraux.

Article L161-10 Lorsqu’un chemin rural cesse d’être affecté à l’usage du public, la vente peut être décidée après enquête par le conseil municipal, à moins que les intéressés groupés en association syndicale conformément à l’article L. 161- 11 n’aient demandé à se charger de l’entretien dans les deux mois qui suivent l’ouverture de l’enquête.

Lorsque l’aliénation est ordonnée, les propriétaires riverains sont mis en demeure d’acquérir les terrains attenant à leurs propriétés. Si, dans le délai d’un mois à dater de l’avertissement, les propriétaires riverains n’ont pas déposé leur soumission ou si leurs offres sont insuffisantes, il est procédé à l’aliénation des terrains selon les règles suivies pour la vente des propriétés communales.

Article L161-10-1

Lorsqu’un chemin rural appartient à plusieurs communes, il est statué sur la vente après enquête unique par délibérations concordantes des conseils municipaux. Il en est de même quand des chemins appartenant à plusieurs communes constituent un même itinéraire entre deux intersections de voies ou de chemins. Les modalités d’application de l’enquête préalable à l’aliénation sont fixées par décret.

Article L161-11

Lorsque des travaux sont nécessaires ou lorsqu’un chemin rural n’est pas entretenu par la commune et que soit la moitié plus un des intéressés représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés desservies par le chemin, soit les deux tiers des intéressés représentant plus de la moitié de la superficie proposent de se charger des travaux nécessaires pour mettre ou maintenir la voie en état de viabilité ou demandent l’institution ou l’augmentation de la taxe prévue à l’article L. 161 – 7, le conseil municipal doit délibérer dans le délai d’un mois sur cette proposition. Si le conseil municipal n’accepte pas la proposition ou s’il ne délibère pas dans le délai prescrit, il peut être constitué une association syndicale autorisée dans les conditions prévues par le c de l’article 1er et le titre III de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée.

Le chemin remis à l’association syndicale reste toutefois ouvert au public sauf délibération contraire du conseil municipal et de l’assemblée générale de l’association syndicale.

Article L161-12 Les caractéristiques techniques auxquelles doivent répondre les chemins ruraux, les conditions dans lesquelles la voirie rurale peut être modifiée pour s’adapter à la structure agraire, les conditions dans lesquelles sont acceptées et exécutées les souscriptions volontaires pour ces chemins, les modalités d’application de l’article L. 161-7 sont fixées par voie réglementaire.

Article L161-13 Sont applicables aux chemins ruraux les dispositions suivantes du code de la voirie routière :

1° L’article L. 113-1 relatif à la signalisation routière ;

2° Les articles L. 115-1, L.141-10 et L. 141-11 relatifs à la coordination des travaux exécutés sur les voies publiques

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120621 – Note sur le Chemin rural

Le contrôle de la constatation de la force exécutoire d’une décision étrangère

Le règlement détermine la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale au sein des États membres de l’Union européenne (UE).
Le règlement détermine la compétence des tribunaux en matière civile et commerciale. Il stipule que les décisions rendues dans un État membre de l’Union européenne (UE) sont reconnues dans les autres États membres, sans qu’il soitnécessaire de recourir à aucune procédure sauf en cas de contestation. Une déclaration relative à la force exécutoire d’une décision doit être délivrée après un simple contrôle formel des documents fournis, sans que la juridiction puisse soulever d’office un des motifs de non-exécution prévus par le règlement.

Le règlement ne couvre ni les matières fiscales, douanières ou administratives ni les matières suivantes :

• l’état et la capacité des personnes physiques, les régimes matrimoniaux, les testaments, les successions;
• les faillites;
• la sécurité sociale;
• l’arbitrage.

Sommaire :

I – RÈGLEMENT (CE) N°44/2001 DU CONSEIL DU 22 DÉCEMBRE 2000 CONCERNANT LA COMPÉTENCE JUDICIAIRE, LA RECONNAISSANCE ET L’EXÉCUTION DES DÉCISIONS EN MATIÈRE CIVILE ET COMMERCIALE

II – L’ARRÊT DU 12 AVRIL 2012 DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION

III – DIFFICULTÉS EN MATIÈRE D’EXÉCUTION DE DÉCISIONS ÉTRANGÈRES CONCERNANT LES PROCÉDURES COLLECTIVES

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120703 – Le contrôle de la constatation de la force exécutoire d’une décision étrangère

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La plus-value immobilière

I. Aperçu sur le calcul de la plus-value immobilière

Avec le boum de l’immobilier, toute propriété vendue a de bonnes chances de générer des bénéfices sur son prix d’achat.

La plus-value réalisée est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente, moins un abattement de 1.000 € forfaitairement appliqué.

1) Prix d’achat
2) Prix de vente
3) Le Calcul
3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà de 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans.

1) Prix d’achat : le prix d’achat est le prix réel majoré des frais de notaire et les honoraires d’agence laissés à la charge de l’acheteur. Des travaux importants seront pris en compte sur facture, à condition qu’ils aient amélioré le confort de l’immeuble acquis : installations diverses, agrandissement, ascenseur, création de salle de bains, aménagement divers. Des travaux ayant déjà généré une diminution d’impôts sur le revenu (travaux d’isolation) ne pourraient être pris en compte une deuxième fois. Pour les mêmes raisons, s’il a été déduit le coût des travaux de rénovation de vos revenus fonciers, il n’est pas possible de déduire de la taxe sur la plus-value.

2)   Le prix de vente doit être compris par les frais de vente déduits. Il s’agit de frais d’agence à la charge du vendeur, du ? diagnostic rendu obligatoire par la loi SRU (amiante, termites, plomb loi Carrez) ou des frais de mainlevée de l’hypothèque attachée à l’immeuble.

3)  Le Calcul :

La plus-value dégagée permet de calculer facilement le montant de la taxe qui sera due :

Prenant par exemple un bien acheté 100.000 € et revendu 150.000 €, soit une différence de 50.000 € représentant la plus-value.

3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà des 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans
3-1) Au cours des 5 premières années :
Pour calculer l’impôt, il suffit d’appliquer à cette différence un coefficient multiplicateur de 27% soit 55.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) x 27% = 13.230 €.

3-2) Au-delà de 5 ans : un abattement annuel de 10% réduira l’impôt proportionnellement au nombre d’années écoulées. Ainsi 8 ans de détention généreront dans notre exemple une plus-value de 50.000 € taxée comme suite. 50.000 € – 30% égal un abattement de 15.000 € pour un résultat brut de 35.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) soit 34.000 € net taxable à 27 %, donc un impôt final de 9.180€ (CSG et CRDS et prélèvements sociaux compris).

3-3) Au bout de 12 ans :

Une même plus-value réalisée au bout de 12 ans au lieu de 8 donnerait : 50.000 € x 7 égal 35.000 € (d’abattement) moins 1.000 € (forfaitaire) soit 14.000 € x 27% égal 3.780 € . On voit qu’avec le temps, la dégressivité de la taxe est flagrante.

Cependant, la plus-value est exonérée de taxes dans certains cas :

Elle ne frappe aucune revente au-delà de 15 ans de détention ni les habitations principales, quel qu’en soit le temps de propriété. Pas plus qu’elle n’intéresse les reventes inférieures à 15.000 € avec ? sur ? appréciation des services fiscaux ? extension de cette disposition au quote-part des différents propriétaires de biens en indivision.

Il en est de même pour les propriétés démembrées (usufruit nu-propriété).

Les plus-values effectuées après remembrement ne sont en principe pas concernées, ni les expropriations si les fonds alloués sont réinvestis dans les 12 mois suivants. Enfin les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sont exonérées sous condition de ressources et s’ils ne relèvent pas de l’ISF.

Enfin, il est à noter que le notaire retient le montant de la taxe sur le prix de vente et le reverse directement au Trésor au moment de l’enregistrement de l’acte.

II. Le niveau des prix sur la Côte d’Azur

Le marché de l’immobilier en France, et notamment dans le midi, est en hausse constante. Le dernier relevé de la Chambre des Notaires du département des Alpes-Maritimes (qui s’étend le long de la côte de Menton à Cannes – La Côte d’Azur) et qui a été publié mi-octobre 2006, fait référence à une hausse moyenne basée sur l’ensemble des transactions enregistrées à partir du 1er juin 2005 jusqu’au 30 mai 2006 de 11% concernant les appartements et de 16% pour les maisons et les villas. 17% des acquéreurs sont des étrangers ; les Italiens comptent pour 8%, et 4% d’entre eux sont des Britanniques. (Les Danois ne sont pas mentionnés à part).

Le prix du M2 d’un appartement sur la Côte d’Azur est aujourd’hui plus élevé de 42% que dans les autres provinces français.

Depuis l’année 2001, le prix des appartements sur la Côte d’Azur a augmenté de 103% en tout, alors que le prix des maisons et des villas a connu une hausse de 67%. En ce qui concerne les transactions immobilières à un prix excédant 700.000,00 Euros, un acquéreur sur deux était étranger.

Le rapport indique que la Côte d’Azur continue à avoir un prix du M2 plus bas que les autres pays européens.

La hausse est due au petit nombre de terrains disponibles dans ce département.

D’une façon générale, pour la période de 2005 à 2006, les notaires de la Côte d’Azur ont noté un peu moins de transactions, mais à des prix plus élevés.

III. Vente de la résidence secondaire au cours des 5 premières années – domicilié au Danemark

Pour les vendeurs domiciliés au Danemark, il existe actuellement une exception favorable: L’interprétation en vigueur de la convention franco-danoise sur la double taxation de 1957 stipule que les vendeurs d’une résidence secondaire en France et qui sont domiciliés au Danemark, sont invités à acquitter définitivement la taxe sur leur plus-value au Danemark. Or, comme vous le savez peut-être déjà, il y a au Danemark une règle de non-taxation de la vente des résidences secondaires. De cette façon quelque peu sinueuse, on peut éviter de payer des impôts sur la plus-value. Mais que ce soit clair : telle est la situation pour le moment ! Ceci ressort d’un jugement récent qui concernait un dossier entre la France et le Luxembourg.

Avant de procéder à une vente, il convient cependant de solliciter de l’assistance, car les conseils et les notaires, qui ne connaissent pas les conditions particulières danoises, sont tout à fait capables de mettre dans le même sac un vendeur domicilié au Danemark et n’importe quel autre vendeur Européen. De même, il ne faut pas non plus s’attendre à ce que cet état de droit soit maintenu de façon permanente.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997

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061024 Prixniveau et la plus-value immobilière 09.06.06.MIS

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La vente accordée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt

1. La conclusion d’une vente immobilière est généralement subordonnée à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur érigé en condition suspensive. Par plusieurs décisions rendues le même jour (et dont certaines seront publiées au Bulletin civil de la Cour de Cassation), la troisième chambre civile de Cour de Cassation vient d’apporter d’importantes précisions sur la réalisation  de cette condition, notamment en ce qui concerne son articulation avec la réglementation sur le crédit immobilier.

Si la condition suspensive vise le plus souvent l’obtention d’un prêt, d’autres formules sont parfois retenues (par exemple, « obtention d’une offre de prêt » ; octroi d’un prêt ») ; ces différences sont sans incidences sur les précisions apportées par la Cour suprême.

Réalisation de la condition par obtention du prêt

2. La Cour de Cassation a précisé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.413 (n°1012 FS-PB), Kleinjan c/ Valat ; Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-19.148 (n° 1013 FS-D), Sté Jasmin c/ Sté Plas).
Par suite, elle a jugé que ne constitue pas une offre de prêt permettant la réalisation de la condition :
– une attestation par laquelle une banque donne un accord de principe à l’acquéreur pour un prêt d’un montant déterminé (arrêt n° 06-17.413) ;
– la notification d’accord de prêt dont la mise en place est subordonnée à la réalisation des formalités contractuelles et à la prise de garanties stipulées dans l’offre de prêt à venir (arrêt n° 06-19.148).
En revanche, la condition est réalisée lorsque l’acquéreur produit un tirage d’un courrier électronique d’une banque à son intention, comprenant proposition d’un prêt de 105.000 Euros, aux conditions prévues à la promesse et une lettre ultérieure de ce même établissement notifiant l’accord de la banque sur ce prêt (Cass. 3ème civ. 7
novembre 2007 n° 06-11.750 (n° 1014 FS-PB), Guérin c/ George).

3. En principe, le fait que l’offre de prêt ne soit pas conforme à la réglementation sur le crédit immobilier (C. consom. art. L312-1 s.) ne permet pas au vendeur d’échapper à la réalisation de la condition et à la formation de la vente. En effet, les exigences formelles posées par le Code de la consommation en matière d’offre de prêt immobilier ne sont édictées que dans un souci de protection de l’emprunteur qui seul peut les invoquer (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-11.750 (n°1014 FS-PB), Guérin c/ George).

4. Toutefois, si les parties à la promesse de vente ont pris soin de préciser les circonstances de la réalisation de la condition en se référant expressément au Code de la consommation, l’acquéreur est tenu d’obtenir une offre de prêt remise par écrit par l’établissement prêteur (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.589 (n° 1015 FS-D), Modica c/ Borge). Jugé en conséquence qu’un courrier manuscrit de la banque attestant que le prêt demandé était accordé mais que les offres étaient en cours d’édition ne pouvait pas être assimilé à l’offre de prêt contractuellement définie (arrêt précité).

Information du vendeur sur la réalisation de la condition

5. La Cour de Cassation avait précédemment affirmé que, sauf stipulation contraire, le fait pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de ne pas informer le promettant du refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exécution des ses obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroitre les exigences du texte (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).

La violation de la clause faisant obligation à l’acquéreur d’informer le vendeur de l’obtention du crédit ne peut donc être sanctionnée que sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle par l’allocation de dommages-intérêts mais il appartient alors au vendeur d’établir que ce défaut d’information lui a causé un préjudice. La preuve d’un préjudice n’est en revanche pas nécessaire lorsque l’obligation d’information est sanctionnée par une clause pénale (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05-20.065 : RJDA 5/07 n° 448).

Réalisation de la condition en cas de faute de l’acquéreur

6. La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement (C.civ.art.1178). Tel est le cas lorsque l’acquéreur a fait une demande de prêt non conforme aux caractéristiques fixées par la promesse ou l’acte de vente (Cass. 3ème civ. 13-10-1999 n° 98-12.025 : RJDA 12/99 n° 1306 ; Cass. 3ème civ. 30-3-2004 n° 02-11.688 : RJDA 8-9/04 n° 941).
Dans un cas où une promesse de vente immobilière avait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, la Cour d’Appel de Rennes avait estimé que l’acquéreur avait commis une faute ayant entraîné le refus d’octroi du prêt dès lors que, n’ayant contacté la banque que treize jours avant l’expiration du délai précité, il n’avait pas effectué les diligences nécessaires pour solliciter un prêt dans les délais compatibles avec la date d’échéance de la condition. La Cour de Cassation a censuré cette décision au motif que les juges n’avaient pas constaté que le retard mis par l’acquéreur dans la constitution de sa demande de prêt était  à l’origine du refus de la banque (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-14.227 (n° 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). La Cour de Cassation avait déjà jugé que l’article 1178 du Code Civil ne s’applique pas si la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’était pas due au retard dans la présentation de la demande mais au refus motivé de crédit opposé par les banques sollicitées (Cass. 3ème civ. 17-3-2004 n° 02-17.984 : RJDA 10/04 n° 1106).

Défaillance de la condition

7. Lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition stipulée en sa faveur (Cass. 3ème civ. 16-12—2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662 ; Cass. 3ème civ. 20-6-2006 n° 05-12.319 : RJDA 1/07 n° 25) ou y renoncer (Cass. 3ème civ. 31-3-2005 n° 04-11.752 : RJDA 8-9/05 n° 946). A défaut de précision dans l’acte quant au bénéficiaire de la condition, les juges apprécient souverainement la commune intention des parties (Cass. 3ème civ. 14-11-1976 : Bull. civ.III n° 382 ; Cass. 3ème civ. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662).
8.
La Cour de Cassation vient de confirmer une décision de la Cour d’Appel de Caen qui, pour juger qu’il n’était pas possible de déterminer le bénéficiaire exclusif d’une condition suspensive, avait retenu les éléments suivants : la condition litigieuse figurait sous une rubrique « protection de l’emprunteur immobilier « dont le contenu abordait aussi ses relations avec le vendeur et qui faisait suite à deux autres rubriques portant respectivement les libellés « dans l’intérêt de l’acquéreur » et « dans l’intérêt du vendeur » ; les obligations mises à la charge de l’acquéreur au fur et à mesure des étapes de l’obtention du crédit ne permettaient pas de retenir que ces dispositions avaient été stipulées dans son intérêt exclusif ; l’indication selon laquelle, passé un certain délai sans notification de l’offre de prêt, la condition sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, chacune des parties reprenant alors sa pleine et entière liberté, bénéficiait nécessairement aux deux parties (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.729 ( n° 1018 FS-D), Brinitzer c/ Pellerin). Par suite, le vendeur avait valablement pu invoquer la défaillance de ladite condition.

La reproduction est autorisée avec mention de la source.

Le, 22 janvier 2008.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

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Ce qui va changer…

pour les entreprises

Si les entreprises profiteront d’un allégement de l’ordre de 11 milliards en 2014 grâce au CICE, leur impôt sur les sociétés va atteindre des sommets.

• La contribution additionnelle sur l’IS plus que doublée

Ce fut une des principales volte-face de l’exécutif. Après avoir annoncé la création d’une « contribution sur l’excédent brut d’exploitation (EBE) », et face à la fonde des chefs d’entreprise, l’exécutif s’est rabattu sur une hausse de 5 à 10.7 % du taux de la contribution additionnelle sur l’impôt des sociétés. Cette surtaxe ne s’appliquera qu’aux entreprises engrangeant un chiffre d’affaires supérieur à 250 millions. Cette mesure doit rapporter à peu de chose près les 2.5 milliards d’euros de recettes attendues de la taxe sur l’EBE. « Sans tenir compte de la taxe sur les très hautes rémunérations, dites « taxe à 75% », avec la contribution additionnelle sur l’IS à 10.7%, qui s’ajoute à la contribution sociale sur les bénéfices de 3.3%, et en tenant compte de la contribution de 3% sur les Dividendes distribués, notre taux d’IS, déjà jusqu’à présent le plus élevé D’Europe à 36.1% des bénéfices, frôlera les 40% pour certaines sociétés pendant Deux ans », relève Patrick Fumenier, associé du cabinet Taj. Paradoxe : l’exécutif entendait initialement le baisser d’un point en parallèle de la création de la taxe sur l’EBE.

• La taxe à 75% réglée par les entreprises

Après une première version censurée par le Conseil constitutionnel en 2012, c’est le retour de la fameuse « taxe à 75% » sur les revenus supérieurs à un million d’euros. Ce ne sont pas les ménages concernés qui l’acquitteront, mais les employeurs durant deux ans (sur les revenus 2013 et 2014). La « contribution exceptionnelle de solidarité sur les hauts revenus » de 50%, à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux existants pour aboutir aux 75% symboliques, sera assise sur toutes les rémunérations brutes perçues par les salariés et dirigeants sur la tranche supérieures à un million. Elle sera plafonnée à 5% du chiffre d’affaires et concernera 470 entreprises et 1000 dirigeants, a calculé Bercy. Elle rapportera 260 millions à l’État la première année et 160 millions la seconde.

Ce qui va changer…

pour les ménages

Pas de pause fiscale pour les contribuables. Passage en revue des principales mesures qui vont les frapper l’année prochaine.

• Hausse de la TVA

Votée fin 2012 mais contestée de toute part, la hausse de la TVA s’appliquera au 1er janvier 2014. Le taux normal passera de 19.6% à 20%, le taux intermédiaire (restauration, hébergement, transports… de 7 à 10 %. Le taux réduit (alimentaire) sera maintenu à 5.5%, au lieu de baisser à 5 %. Total ? Environ 6 milliards de recettes en plus pour l’État.

• Durcissement du plafonnement de l’ISF

Les députés socialistes ont ajouté les contrats d’assurance- vie (intérêts, dividendes, plus-values) dans l’assiette de l’impôt sur la fortune. Le plafonnement fiscal à 75% des revenus restant inchangé, cela aboutit à acquitter un ISF complémentaire sur les revenus de l’assurance- vie.

• Indexation du barème de l’impôt sur le revenu

Après deux ans de gel du barème de l’impôt sur le revenu, le gouvernement Ayrault à décidé de nouveau d’augmenter la valeur des limites de tranche en fonction de l’inflation en 2013. Cela s’accompagne d’une revalorisation exceptionnelle de la décote de 5%, qui la porte de 480 euros à 508 euros. Coût de ces deux mesures : 900 millions « pour soutenir le pouvoir d’achat des ménages ».

• Le plafond du quotient familial abaissé

Pour combler le trou de la branche famille de la Sécu, le gouvernement a abaissé pour la deuxième année consécutive le plafond du quotient familial, de 2000 à 1500 euros. Cela touchera 13% des familles. Recettes supplémentaires : un peu plus d’un milliard d’euros.

• Fin de l’exonération fiscale sur les complémentaires

La part de la complémentaire santé collective réglée par l’employeur était jusqu’à présent exonérée d’impôts. Elle ne le sera plus à compter des revenus perçus en 2013. Cette mesure technique rapportera près d’un milliard d’euros à l’État.

• Plus-value de cessions mobilières

Il s’agit d’encourager « l’investissement à long terme et la prise de risque en généralisant l’imposition au barème progressif » des plus-values mobilières des particuliers. Est donc instauré un abattement de 50% au-delà de deux ans de détention d’un titre, qui pourrait atteindre 65 % au bout de huit ans. Un deuxième dispositif renforcé, réponse au mouvement des « pigeons », instauré un abattement de 50% après seulement un an de détention de titres de nouvelles PME, qui grimpe à 65% après quatre ans et à 85 % après huit ans.

• TVA à 5.5% pour les travaux d’amélioration énergétique

Les députés ont décidé d’appliquer le taux réduit de TVA à 5.5% aux travaux de rénovation énergétique des logements de plus de deux ans. Ce taux s’appliquera aussi aux travaux induits (rendus nécessaires par ces rénovations, tels que des déplacements de radiateurs ou l’enlèvement d’un vieux parquet). En outre, les autres travaux de rénovation ne verront pas leur taux de TVA relevé à 10% lorsqu’ils auront fait l’objet d’un devis signé et de versements d’acomptes d’un minimum de 30% d’ici au 31 décembre, et s’ils sont achevés au 1er mars 2014.

• La réduction d’impôt pour frais de scolarité sauvée

Les députés socialistes ont réussi à faire sauter la suppression de réduction d’impôts pour frais de scolarité dans le secondaire et le supérieur. Les familles pourront donc continuer de déduire de leur impôt 61 euros pour un collégien, 153 euros pour un lycéen et 183 euros pour un étudiant. Cette mesure devait financier la réforme de la famille à hauteur de 440 millions.

Me Nicolas BRAHIN

Avocat au Barreau de NICE

Nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier

Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

Fait le, 23 janvier 2014

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