C A B I N E T B R A H I N
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La vendita concessa a condizione sospensiva di ottenere un prestito
1. La conclusione di una vendita immobiliare è generalmente subordinata all’ottenimento di un prestito da parte dell’acquirente, condizione sospensiva. Con più pronunce dello stesso giorno (alcune delle quali saranno pubblicate nel Bollettino Civile della Corte di Cassazione), la terza sezione civile della Corte di Cassazione ha appena fornito importanti dettagli sull’avveramento di tale condizione, in particolare per quanto riguarda a riguarda la sua articolazione con la disciplina sui mutui.
Mentre la condizione sospensiva mira più spesso all’ottenimento di un prestito, talvolta vengono utilizzate altre formule (ad esempio “ottenimento di un’offerta di prestito”; concessione di un prestito”); tali differenze non hanno alcun impatto sui chiarimenti forniti dalla Suprema Corte.
Adempimento della condizione ottenendo il prestito
2. La Corte di Cassazione ha precisato che la condizione sospensiva per l’ottenimento del finanziamento si considera soddisfatta al momento della consegna di un’offerta ferma e senza riservecaratterizzante l’ottenimento di un finanziamento in conformità con le disposizioni contrattuali (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.413 (n°1012 FS-PB), Kleinjan c/ Valat; Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n° 06-19.148 (n° 1013 FS-D), Sté Jasmin c/ Sté Plas).
Di conseguenza, ha stabilito che non costituisce un’offerta di prestito che consenta il soddisfacimento della condizione:
– un certificato con il quale una banca concede un accordo di principio all’acquirente per un prestito di importo determinato (sentenza n. 06-17.413);
– la notifica di un contratto di finanziamento, la cui attuazione è subordinata all’espletamento delle formalità contrattuali e all’assunzione delle garanzie previste nella prossima offerta di finanziamento (sentenza n. 06-19.148).
La condizione si realizza invece quando l’acquirente produce per lui la stampa di una e-mail di una banca, comprensiva di una proposta di finanziamento di 105.000 euro, alle condizioni previste nella promessa e una successiva lettera del stesso istituto notificante il consenso della banca a tale finanziamento (Cass. 3° civ. 7
Novembre 2007 n° 06-11.750 (n° 1014 FS-PB), Guérin c/ George).
3. In linea di principio, il fatto che l’offerta di prestito non sia conforme alla normativa sui mutui(C. consum. l’art. L312-1 s.) non consente al venditore di sottrarsi all’avverarsi della condizione e alla formazione della vendita. Infatti, i requisiti formali previsti dal Codice del Consumo in materia di offerta di mutuo ipotecario sono emanati solo a tutela del mutuatario che solo può invocarli (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n. 06- 11.750 (n°1014 FS-PB), Guérin v. George).
4. Tuttavia, se le parti della promessa di venditahanno provveduto a precisare le circostanze dell’avveramento della condizione mediante espresso riferimento al Codice del Consumo, l’acquirente è tenuto ad ottenere un’offerta di prestito presentata per iscritto dall’istituto di credito (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.589 (n° 1015 FS-D) , Modica c. Borge). Riteneva pertanto che una lettera autografa della banca attestante che il finanziamento richiesto era stato concesso ma che le offerte erano in corso di modifica non poteva essere assimilato all’offerta di prestito contrattualmente definita (predetta sentenza).
Informazioni del venditore sull’adempimento della condizione
5. La Corte di Cassazione aveva in precedenza affermato che, salvo diversa previsione, il fatto che il beneficiario di una promessa di vendita subordinata alla condizione sospensiva per l’ottenimento di un prestito non informi il promittente del rifiuto della richiesta di prestito prima della scadenza del il periodo di validità della promessa non è sufficiente a caratterizzare un vizio nell’adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali imposto all’acquirente di natura tale da aumentare i requisiti del testo (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n. 06 -17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).
La violazione della clausola che obbliga l’acquirente a informare il venditore dell’ottenimento del credito può quindi essere sanzionata solo in ragione di responsabilità civile contrattuale con la ripartizione del danno, ma spetta poi al venditore stabilire che questa mancanza di informazioni gli abbia causato un danno. La prova del danno non è invece necessaria quando l’obbligo di informare è sanzionato da una clausola penale (Cass. 3° civ. 20-12-2006 n° 05-20.065: RJDA 5/07 n° 448 ).
Soddisfazione della condizione in caso di colpa dell’acquirente
6. La condizione si considera soddisfatta quando è il debitore, obbligato in tale condizione, ad impedirne l’adempimento (C.civ.art.1178). È il caso in cui l’acquirente abbia avanzato una richiesta di prestito non conforme alle caratteristiche poste dalla promessa o dall’atto di compravendita (Cass. 3° civ. 13-10-1999 n° 98-12.025: RJDA 12/99 n. ° 1306; Cass. 3° civ. 30-3-2004 n° 02-11.688: RJDA 8-9/04 n° 941).
Nel caso in cui una promessa di vendita di un immobile fosse stata conclusa alla condizione sospensiva di ottenere un prestito entro il termine di un mese dalla firma della promessa, la Corte d’Appello di Rennes aveva stimato che il l’acquirente aveva commesso un illecito che ha portato al rifiuto di concedere il prestito in quanto, avendo contattato la banca solo tredici giorni prima della scadenza del predetto termine, non aveva eseguito il necessario due diligenceper richiedere un prestitoentro i tempi compatibili con la data di scadenza della condizione. La Corte di Cassazione ha censurato tale decisione in quanto i giudici non avevano ritenuto che il ritardo posto dall’acquirente nella costituzione della sua richiesta di prestito fosse all’origine del rifiuto della banca (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n. 06-14.227 (n. 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). La Corte di Cassazione aveva già stabilito che l’articolo 1178 del codice civile non si applica se il mancato soddisfacimento della condizione sospensiva relativa all’ottenimento di un prestito non fosse dovuto al ritardo nella presentazione della domanda ma al motivato rifiuto di credito contestato dalle banche richieste (Cass. 3° civ. 17-3-2004 n° 02-17.984: RJDA 10/04 n° 1106).
Condizione fallita
7. Quando una condizione è posta nell’interesse esclusivo di una delle parti, solo quest’ultima può far valere le conseguenze legali del mancato rispetto della condizione stipulata a suo favore (Cass. 3° civ. 16-12-2003 n° 02- 16.327: RJDA 6/04 n° 662; Cass. 3° civ. 20-6-2006 n° 05-12.319: RJDA 1/07 n° 25) o rinuncia (Cass. 3° civ. 31-3 -2005 n° 04-11.752: RJDA 8-9/05 n° 946). In mancanza di precisione nell’atto circa il beneficiario della condizione, i giudici valutano sovranamente l’intenzione comune delle parti (Cass. 3° civ. 14-11-1976: Boll. civ.III n° 382; Cass. 3° civ. 16-12-2003 n° 02-16.327: RJDA 6/04 n° 662).
8.
La Corte di Cassazione ha appena confermato una decisione della Corte d’Appello di Caen la quale, ritenendo che non fosse possibile determinare l’esclusivo beneficiario di una condizione sospensiva, aveva mantenuto i seguenti elementi: la condizione impugnata è apparsa sotto una voce “tutela del mutuatario immobiliare”, il cui contenuto trattava anche dei suoi rapporti con il venditore e che seguivano altri due titoli recanti le parole “nell’interesse dell’acquirente” e “nell’interesse del venditore” ; gli obblighi che gravano sull’acquirente in quanto fasi di ottenimento del credito non consentivano di concludere che tali disposizioni fossero state stipulate nel suo esclusivo interesse; l’indicazione che, trascorso un certo periodo senza comunicazione dell’offerta di prestito, la condizione si riterrà non adempiuta nei confronti del venditore e quest’ultimo liberato da ogni impegno, ciascuna delle parti riprendendo poi la sua piena e completa libertà, ne ha beneficiato necessariamente entrambi partiti (Cass. 3° civ. 7 novembre 2007 n. 06-17.729 (n. 1018 FS-D), Brinitzer c. Pellerin). Di conseguenza, il venditore aveva potuto validamente invocare il venir meno di detta condizione.
La riproduzione è autorizzata con citazione della fonte.
Il 22 gennaio 2008.
Sig. Nicolas BRAHIN
Avvocato presso l’Ordine degli Avvocati NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diploma di Perfezionamento in Diritto Bancario e Finanziario
Università Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)
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080125 la vendita concessa alla condizione sospensiva.MIS
